Nem toda dívida de aluguel exige despejo. Há casos em que o imóvel já foi desocupado — o locatário saiu, entregou as chaves ou já foi despejado em ação anterior — e resta apenas cobrar o que ficou em aberto. Há também locadores que preferem não pedir a retomada do imóvel de imediato, por exemplo quando o inquilino ainda ocupa mas o locador aposta em manter a relação e só quer reaver os valores vencidos.
Nessas hipóteses, a ação correta não é o despejo cumulado com cobrança, e sim uma ação de cobrança autônoma de aluguéis e encargos locatícios, fundada na Lei do Inquilinato e processada pelo rito comum do CPC. A escolha do rito, a inclusão do fiador no polo passivo e a correta discriminação do débito são o que definem se a execução do título, mais adiante, corre sem sobressaltos.
Este guia traz a fundamentação legal atualizada, a estrutura da petição e um modelo de ação de cobrança de aluguel pronto para adaptar ao caso concreto, incluindo a hipótese de cobrança do fiador.
Resposta rápida: a ação de cobrança de aluguéis e encargos tem fundamento no art. 62 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que autoriza o locador a cobrar os valores vencidos isoladamente, sem necessidade de pedir o despejo. Quando há fiança, o fiador responde solidariamente pela dívida (art. 39), garantia que persiste até a efetiva entrega das chaves, salvo exoneração judicial do fiador.
Existindo contrato escrito e líquido, a cobrança segue o rito comum do CPC/2015; na ausência de título líquido e certo por escrito, pode-se avaliar a ação monitória (art. 700 do CPC).
A ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios é o instrumento processual pelo qual o locador reclama, em juízo, os valores de aluguel, encargos contratuais (IPTU, condomínio, taxas) e acessórios (multa, juros, correção) que o locatário deixou de pagar, sem necessariamente pedir a retomada do imóvel.
Cabe em pelo menos três cenários práticos: (i) o imóvel já foi desocupado — voluntariamente ou por decisão em ação de despejo anterior — e resta só a dívida; (ii) o locador optou por não pedir o despejo, mantendo a locação em curso, e quer cobrar os meses vencidos; (iii) o débito já foi objeto de acordo extrajudicial descumprido e o locador busca o valor remanescente.
A base está no art. 62 da Lei 8.245/1991, que trata do rito para a “ação de despejo fundada na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, ou somente a cobrança destes”. A própria lei, portanto, prevê a cobrança isolada como alternativa ao despejo cumulado, o que confirma o cabimento da via autônoma sempre que a retomada do imóvel não for necessária ou já tiver ocorrido.
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A petição de cobrança de aluguéis se apoia em três blocos: a Lei do Inquilinato, a responsabilidade do fiador (quando houver) e o rito processual do CPC/2015.
1. Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). A Lei 8.245/1991 disciplina a locação de imóveis urbanos. O art. 62 prevê expressamente a possibilidade de a ação versar “somente a cobrança” dos aluguéis e acessórios, sem o pedido de despejo, e determina que o valor cobrado seja discriminado, indicando-se os aluguéis e acessórios da locação vencidos e a forma de cálculo dos que se vencerem até a satisfação da obrigação.
2. Responsabilidade solidária do fiador (art. 39). Havendo fiança no contrato, o art. 39 da Lei 8.245/1991 estabelece que a fiança se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel, salvo disposição contratual em contrário, ainda que ocorram prorrogações da locação. Isso significa que o fiador continua responsável pelos aluguéis vencidos mesmo depois do término do prazo contratual originário, enquanto o imóvel não for restituído, ressalvada a possibilidade de exoneração da fiança prevista no art. 40.
3. Correção monetária e multa contratual. O débito cobrado deve ser atualizado monetariamente desde o vencimento de cada parcela, acrescido de juros de mora e da multa contratual (quando pactuada), na forma prevista no próprio contrato de locação. A petição deve apresentar o cálculo discriminado mês a mês, o que confere liquidez ao pedido e evita impugnação por iliquidez.
4. Rito processual — comum ou monitório (CPC/2015). Havendo contrato de locação escrito, líquido quanto ao valor do aluguel, a cobrança pode seguir o rito comum do CPC/2015 (Lei 13.105/2015), com os requisitos do art. 319. Alternativamente, quando o locador dispõe de prova escrita sem eficácia de título executivo, mas suficiente para demonstrar obrigação líquida e certa (o próprio contrato de locação, por exemplo), pode-se avaliar a ação monitória do art. 700 do CPC, mais célere, na qual o réu, se não pagar nem embargar em 15 dias, sujeita-se à constituição do título executivo.
5. Penhora de bens do fiador. Constituído o título executivo — seja por sentença no rito comum, seja pela conversão do mandado monitório —, a execução pode recair sobre os bens do fiador, inclusive o imóvel dado em garantia, já que a fiança locatícia é uma das hipóteses em que a impenhorabilidade do bem de família do fiador não se aplica, conforme entendimento consolidado do STF quanto ao art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990.
A inicial de cobrança de aluguéis segue os requisitos do art. 319 do CPC, com os elementos específicos da relação locatícia. O juiz costuma verificar, nesta ordem:
1. Endereçamento — vara cível (ou vara especializada, onde houver) da comarca de eleição do contrato ou do domicílio do réu.
2. Qualificação das partes (art. 319, II) — locador (autor), locatário e, se for o caso, fiador (réus), com nome, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF/CNPJ, e-mail e endereço de cada um.
3. Fatos (art. 319, III) — identificação do contrato (data, prazo, valor do aluguel, encargos e garantia), situação atual do imóvel (ocupado ou já desocupado, e como) e descrição objetiva do inadimplemento, mês a mês.
4. Fundamentos jurídicos — a cobrança isolada com base no art. 62 da Lei 8.245/1991, a responsabilidade solidária do fiador (art. 39, se houver), e o regime de correção e multa contratual.
5. Demonstrativo do débito — planilha discriminada por mês, com aluguel, encargos, multa, correção monetária e juros, atualizada até a data da propositura.
6. Pedidos (art. 319, IV) — condenação solidária de locatário e fiador (quando houver) ao pagamento do débito discriminado, dos valores que se vencerem até a satisfação da obrigação, multa contratual, custas e honorários advocatícios.
7. Valor da causa (art. 319, V) — correspondente à soma do débito discriminado na inicial, incluídos os acessórios já vencidos.
8. Provas e documentos (art. 319, VI) — contrato de locação, comprovante de propriedade ou de administração, planilha de cálculo, eventual notificação extrajudicial e, se houver, termo de entrega das chaves ou decisão da ação de despejo anterior.
O modelo abaixo é de ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios, com pedido de condenação solidária do fiador. Para adaptá-lo:
1. Endereçamento e qualificação: preencha a comarca e os dados completos de locador, locatário e fiador (se houver) nos campos [ENTRE COLCHETES].
2. Situação do imóvel: informe se o imóvel já foi desocupado (e como — entrega voluntária ou despejo anterior) ou se a locação continua em curso e o locador optou por não pedir o despejo nesta ação.
3. Contrato e garantia: descreva a data do contrato, o valor do aluguel, os encargos e a existência de fiança. Se houver fiador, confirme a data em que o imóvel foi restituído (ou informe que ainda não foi) para fundamentar a extensão da garantia até a entrega das chaves.
4. Débito: preencha o demonstrativo mês a mês, com aluguel, encargos, multa contratual, correção e juros. Some tudo e leve o total ao pedido de cobrança e ao valor da causa.
5. Rito: avalie se o caso comporta o rito comum (contrato líquido) ou se é caso de ação monitória; o modelo abaixo segue o rito comum, adaptável conforme a documentação disponível.
6. Pedidos e valor da causa: revise a lista de pedidos (condenação solidária, valores vincendos se a locação continuar, multa, honorários) e confirme o valor da causa antes de protocolar.
Modelo de Ação de Cobrança de Aluguel e Encargos Locatícios — atualizado em julho/2026
Peça completa, com fundamentação atualizada e campos prontos para preencher.
📥 Baixar modelo gratuitoAviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.
Extensão da fiança até a entrega das chaves. O STJ consolidou o entendimento de que a fiança locatícia se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel, ainda que ocorram prorrogações do contrato por prazo indeterminado, salvo cláusula de exoneração automática ou exoneração judicial do fiador nos termos do art. 40 da Lei 8.245/1991.
Impenhorabilidade do bem de família do fiador. O STF reconheceu a constitucionalidade do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990, que afasta a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação, o que viabiliza a penhora do imóvel do fiador na execução do débito locatício.
Cobrança independente do despejo. É pacífico nos tribunais que a Lei 8.245/1991 não exige a cumulação obrigatória entre despejo e cobrança; o locador pode optar pela cobrança isolada, sobretudo quando o imóvel já foi desocupado ou quando não há interesse em pôr fim à locação em curso.
Sim. O art. 62 da Lei 8.245/1991 prevê expressamente a possibilidade de a ação versar somente a cobrança dos aluguéis e acessórios vencidos, sem o pedido de despejo, seja porque o imóvel já foi desocupado, seja porque o locador optou por manter a locação em curso.
Em regra, sim. O art. 39 da Lei 8.245/1991 estabelece que a fiança se estende até a efetiva entrega das chaves do imóvel, ainda que a locação tenha se prorrogado, salvo disposição contratual em contrário ou exoneração judicial do fiador nos termos do art. 40.
Havendo contrato escrito e valor líquido, a cobrança segue o rito comum do CPC/2015, com os requisitos do art. 319. Quando a prova escrita não constitui título executivo, mas demonstra obrigação líquida e certa, pode-se avaliar a ação monitória prevista no art. 700 do CPC, de tramitação mais célere.
Sim. O STF reconheceu a constitucionalidade do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990, que exclui a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação, permitindo a penhora do imóvel do fiador na execução do título obtido na ação de cobrança.
A planilha deve discriminar, mês a mês, o valor do aluguel, os encargos (IPTU, condomínio, taxas), a multa contratual, a correção monetária e os juros de mora incidentes, atualizados até a data da propositura da ação, de modo a conferir liquidez ao pedido de cobrança.
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