Cotas condominiais em atraso corroem o caixa do condomínio e comprometem a manutenção do prédio. Quando a cobrança amigável não resolve, a via judicial é o caminho para recuperar o valor devido e restabelecer o equilíbrio financeiro da coletividade.
Se você atua para condomínios ou administradoras, sabe que essa é uma das ações mais recorrentes na rotina cível. Neste guia você encontra o fundamento legal, os requisitos formais e um modelo pronto para adaptar ao caso concreto.
Resposta rápida: a cobrança de cotas condominiais em atraso pode seguir pela via de execução de título extrajudicial (CPC art. 784, X), quando o débito estiver documentado na convenção de condomínio e na ata de assembleia que aprovou o orçamento/rateio, ou pela via de conhecimento, quando faltar essa formalização. A base material está no art. 1.336, §1º, do Código Civil, que autoriza multa de até 2% sobre o débito e juros moratórios, além de correção monetária.
A ação de cobrança de cotas condominiais é o instrumento pelo qual o condomínio, representado pelo síndico, exige judicialmente o pagamento das contribuições ordinárias ou extraordinárias não quitadas por um condômino. Ela cabe sempre que a cobrança extrajudicial (notificação, boleto, régua de cobrança) não surtir efeito e o débito persistir.
A escolha do rito depende da documentação disponível. Se o condomínio tiver a convenção registrada e a ata de assembleia que aprovou o orçamento e o valor das cotas, o débito se qualifica como título executivo extrajudicial e o processo pode seguir direto para a execução, sem fase de conhecimento. Na ausência dessa prova documental robusta, o caminho é a ação de cobrança comum, com necessidade de comprovar o débito ao longo da instrução.
O art. 1.336, §1º, do Código Civil estabelece que o condômino em atraso está sujeito a juros moratórios e multa de até 2% sobre o débito, conforme previsto na convenção. Esse dispositivo dá sustentação ao cálculo dos encargos que compõem a planilha de débito anexada à petição.
Já o art. 784, X, do Código de Processo Civil reconhece como título executivo extrajudicial o crédito decorrente de foro e laudêmio, bem como o crédito, documentalmente comprovado, para cobrança de cotas condominiais estabelecidas em assembleia. A combinação dos dois dispositivos é o que fundamenta tanto o valor cobrado quanto a via processual escolhida.
Três documentos sustentam a petição, seja na execução ou na cobrança comum: a convenção de condomínio registrada, que comprova a existência e as regras do rateio; a ata da assembleia que aprovou o orçamento, a previsão orçamentária ou o valor específico da cota em atraso; e o demonstrativo de débito atualizado, discriminando principal, multa, juros e correção monetária mês a mês.
Sem esses três elementos, mesmo uma ação bem redigida corre risco de impugnação pela falta de liquidez e certeza do título, ou de indeferimento por ausência de prova do débito na via de conhecimento.
Comece pelo endereçamento, indicando a vara cível da comarca onde está situado o imóvel. Qualifique o condomínio autor (CNPJ, endereço, representado pelo síndico) e o condômino réu (nome, CPF, unidade autônoma). Na seção de fatos, descreva o período de inadimplência, os valores mensais e as tentativas de cobrança amigável já realizadas.
Na fundamentação jurídica, cite os artigos 1.336, §1º, do Código Civil e, se for o caso, o art. 784, X, do CPC. Nos pedidos, requeira a citação do réu, o pagamento do débito atualizado com multa e juros, e a condenação em custas e honorários. Anexe convenção, ata e planilha de cálculo antes de protocolar.
Modelo de Ação de Cobrança de Cotas Condominiais — atualizado em 2026
Peça completa, com fundamentação atualizada e campos prontos para preencher.
📥 Baixar modelo gratuitoAviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento, por meio da Súmula 549, de que “é válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”, tese que não se aplica diretamente à cobrança condominial, mas ilustra a força executiva dada a créditos habitacionais análogos. Em relação às cotas condominiais, prevalece nos tribunais a orientação de que a dívida tem natureza propter rem, acompanhando o imóvel independentemente de quem seja o proprietário no momento da cobrança — por isso, verifique sempre a titularidade atual da unidade antes de definir o polo passivo.
Como a jurisprudência sobre prazos, ritos e responsabilidade solidária entre proprietário e possuidor pode variar entre tribunais e ao longo do tempo, confirme precedentes atualizados do seu TJ antes de citar teses específicas na petição.
Sim, desde que o débito esteja documentalmente comprovado por convenção de condomínio e ata de assembleia que tenha aprovado o orçamento ou o valor da cota, conforme o art. 784, X, do CPC. Na ausência dessa documentação, o caminho é a ação de cobrança comum.
A obrigação de pagar as cotas condominiais tem natureza propter rem e recai sobre o proprietário do imóvel, ainda que ele tenha alugado a unidade. É possível, em alguns casos, incluir o possuidor no polo passivo, mas a análise deve ser feita conforme as circunstâncias do caso.
O art. 1.336, §1º, do Código Civil fixa o limite de 2% sobre o valor do débito, salvo se a convenção do condomínio estabelecer percentual inferior. Cobrar acima desse teto pode gerar impugnação e retificação de cálculo pelo juízo.
Em regra, o síndico tem poderes de representação do condomínio, inclusive para cobranças judiciais, conforme a convenção e o Código Civil. Ainda assim, é recomendável verificar se a convenção exige aprovação específica da assembleia para o ajuizamento de ações.
A convenção pode prever cláusula de responsabilidade do devedor por honorários advocatícios contratuais, mas a exigibilidade dessa previsão depende da análise do juízo em cada caso concreto. Por isso, é prudente fundamentar esse pedido de forma específica e não presumir seu deferimento automático.
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