Modelo Ação Distrato Imóvel na Planta: Rescisão e Devolução de Valores [atualizado 2026]

• 30 julho 2026 |
• Pedro Campos

Modelo Ação Distrato Imóvel na Planta: Rescisão e Devolução de Valores [atualizado 2026]

Ações de distrato de imóvel na planta chegam ao escritório em dois cenários bem diferentes: o cliente que não consegue mais pagar e quer devolver o imóvel, e o cliente que foi lesado pelo atraso ou pela má-fé da construtora. A peça — e a fundamentação — mudam radicalmente conforme o culpado pela resolução.

Desde a Lei 13.786/2018, a chamada “Lei do Distrato” trouxe um regime específico de retenção pela incorporadora quando a culpa é do comprador, mas manteve intocada a proteção do CDC quando o problema é da construtora. Errar essa distinção compromete o pedido de devolução de valores desde a inicial.

Neste guia você encontra os dois regimes, os percentuais de retenção previstos em lei, o roteiro da inicial e um modelo de ação de rescisão contratual c/c devolução de valores em .docx, pronto para adaptar ao caso concreto.

Resposta rápida: a Lei 13.786/2018 (que alterou as Leis 4.591/1964 e 6.766/1979) autoriza a incorporadora a reter até 25% do valor pago quando a resolução decorre de culpa do comprador (art. 67-A, §5º), percentual que sobe a 50% se o empreendimento estiver submetido a patrimônio de afetação, com restituição em até 180 dias do distrato (art. 67-A, §7º). Quando a culpa é da construtora — atraso superior a 180 dias, vício grave ou cancelamento da obra —, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), art. 35, com devolução integral e sem as retenções da Lei do Distrato.

O que é e quando cabe

O distrato de imóvel na planta é a resolução do contrato de promessa de compra e venda (ou de cessão de direitos) antes da entrega das chaves, com a consequente devolução — total ou parcial, conforme o culpado — dos valores pagos pelo comprador. Pode ser bilateral, feito por acordo entre as partes, ou judicial, quando não há consenso sobre o percentual a devolver ou sobre a existência de culpa da construtora.

Cabe a ação judicial quando: a incorporadora se recusa a distratar ou retém percentual superior ao legal; o comprador pretende rescindir por atraso na entrega, defeito grave ou cancelamento do empreendimento e busca devolução integral; ou há divergência sobre a data-base do cálculo, sobre encargos cobrados a mais ou sobre a inclusão de taxas indevidas (corretagem, SATI, taxa de cessão) no valor pago que embasa a restituição.

Também é comum a ação quando a construtora, mesmo concordando com o distrato, atrasa o pagamento além do prazo legal de 180 dias — hipótese em que a cobrança judicial dos valores, com correção e juros, é o caminho direto.

Requisitos e fundamentos legais

Lei 13.786/2018 — regime da culpa do comprador

A Lei 13.786/2018 inseriu na Lei 4.591/1964 (incorporações) e na Lei 6.766/1979 (loteamentos) um regime próprio para a resolução por iniciativa ou culpa do adquirente — por exemplo, inadimplência das parcelas. O art. 67-A determina que a incorporadora pode reter, a título de pena convencional, até 25% da quantia paga, podendo esse limite subir para 50% quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5º), justamente porque nesses casos a incorporadora precisa recompor o fluxo de caixa da obra afetada.

Sobre essa retenção somam-se, quando previstos em contrato e comprovados, os valores de comissão de corretagem já pagos e a quantia correspondente à fruição do imóvel, se o comprador já estava na posse. A devolução do saldo remanescente deve ocorrer em até 180 dias contados da data do distrato ou da resolução (art. 67-A, §7º) — descumprido esse prazo, incidem correção monetária e, a depender do caso, juros de mora.

CDC — regime da culpa da construtora

Quando a resolução decorre de descumprimento da incorporadora — atraso na entrega superior ao prazo de tolerância contratual (em regra 180 dias), vício de construção que comprometa o uso do imóvel, ou simples cancelamento do empreendimento —, não se aplicam as retenções da Lei 13.786/2018. Incide o Código de Defesa do Consumidor, cujo art. 35 garante ao consumidor, diante do descumprimento da oferta, a opção entre exigir o cumprimento forçado, aceitar outro produto equivalente ou rescindir o contrato com devolução integral das quantias pagas, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.

A jurisprudência do STJ é consolidada no sentido de que, nesse cenário, a devolução deve ser integral e imediata (não em 180 dias), abrangendo também os valores de corretagem e demais taxas repassadas ao consumidor, sob pena de enriquecimento sem causa da incorporadora.

Cláusula penal e boa-fé objetiva

Ainda que o contrato preveja retenção superior aos limites legais, prevalece o teto da Lei 13.786/2018 quando a culpa é do comprador; e, quando a culpa é da construtora, qualquer cláusula que restrinja a devolução integral é nula por afrontar o art. 51 do CDC (cláusulas abusivas). O Código Civil (art. 413) também autoriza a redução judicial da multa manifestamente excessiva.

Estrutura da petição: o que não pode faltar

A inicial segue o art. 319 do CPC, com foco probatório na demonstração de quem descumpriu o contrato:

• Endereçamento: vara cível (ou de fazenda pública, quando aplicável) do foro do domicílio do comprador — em regra, competência do consumidor, mais favorável que o foro de eleição do contrato.
• Qualificação completa do comprador (autor) e da construtora/incorporadora (ré), com CNPJ e endereço da matriz.
• Dos fatos: data do contrato, valor total, valores efetivamente pagos com comprovantes, prazo de entrega contratado e prazo de tolerância, data real de entrega (ou situação atual da obra) e o motivo da rescisão.
• Do direito: qualificação da culpa (comprador ou construtora) com o dispositivo correspondente — Lei 13.786/2018 ou CDC — e o cálculo do valor a devolver.
• Planilha de cálculo: discriminação de cada parcela paga, taxas e comissões, com o percentual de retenção aplicável (se culpa do comprador) ou a integralidade (se culpa da construtora).
• Tutela de urgência, quando cabível: bloqueio de valores ou antecipação de parte da devolução em caso de risco financeiro comprovado.
• Pedidos: declaração de rescisão, devolução dos valores no percentual correto, correção monetária e juros, eventuais perdas e danos (culpa da construtora), inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC).
• Valor da causa: corresponde ao valor pretendido de devolução (art. 292 do CPC).

Todos esses elementos já estão organizados no modelo para download abaixo. Para outras peças, veja todos os modelos de petição do blog.

Erros comuns que levam ao indeferimento

• Não distinguir a culpa — pedir devolução integral citando só o CDC quando a resolução foi por inadimplência do próprio comprador, ignorando o regime de retenção da Lei 13.786/2018.
• Deixar de juntar a planilha de pagamentos comprovando cada parcela, taxa e comissão — sem isso, o juiz não tem base de cálculo para fixar a devolução.
• Ignorar o prazo de 180 dias do art. 67-A, §7º, ao formular o pedido de correção e juros na hipótese de culpa do comprador.
• Escolher o foro de eleição do contrato em vez do foro de domicílio do consumidor, mais favorável e frequentemente mais rápido.
• Não impugnar cláusulas abusivas de retenção acima do teto legal ou de exclusão da devolução da corretagem.
• Confundir patrimônio de afetação com regime comum — o teto de retenção é diferente (50% x 25%) e precisa ser comprovado por certidão do registro de imóveis.

Como preencher o modelo passo a passo

O modelo abaixo é de ação de rescisão contratual c/c devolução de valores por culpa da construtora (atraso superior a 180 dias), com pedido subsidiário de aplicação do regime da Lei 13.786/2018 caso o juízo entenda diversamente. Personalize nesta ordem:

• Qualificação das partes: confira razão social e CNPJ da incorporadora no contrato ou na matrícula do imóvel.
• Datas contratuais: data de assinatura, prazo de entrega e prazo de tolerância (normalmente 180 dias) exatamente como constam do instrumento.
• Planilha de valores pagos: substitua pelos valores reais, com referência aos comprovantes que serão juntados como prova.
• Motivo da rescisão: se for culpa da construtora, detalhe o atraso, o vício ou o cancelamento; se for culpa do comprador, adapte a fundamentação para o regime de retenção da Lei 13.786/2018 e recalcule o valor pretendido.
• Tutela de urgência: mantenha apenas se houver risco concreto e documentado (por exemplo, indícios de insolvência da incorporadora).
• [VALOR]: lance o total pretendido de devolução como valor da causa.

Baixe o modelo gratuito (.docx)

Aviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.

Jurisprudência e teses atuais

Entendimentos consolidados relevantes para a fundamentação:

• Tema 971 do STJ (Recursos Repetitivos): firmou que, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da incorporadora, a devolução das parcelas pagas — inclusive comissão de corretagem — deve ser integral e de uma só vez, e não parcelada.
• Súmula 543 do STJ: na resolução de contrato por culpa do promitente vendedor, este deve restituir integralmente as parcelas pagas em uma só vez; se a culpa é do promitente comprador, a restituição pode ser parcelada.
• Entendimento consolidado dos tribunais estaduais reconhece a nulidade de cláusula que restrinja a devolução da corretagem quando a rescisão decorre de culpa da construtora.

Não há, até a data deste artigo, número de recurso ou data de julgamento específicos que se possa citar com segurança fora dos temas e súmulas acima — confirme precedentes atualizados junto às fontes oficiais antes de citar em peça.

Perguntas frequentes

Quanto a construtora pode reter em caso de distrato por culpa do comprador?

Até 25% do valor pago, ou até 50% se o empreendimento estiver submetido a patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/1964 (incluído pela Lei 13.786/2018). O saldo deve ser devolvido em até 180 dias do distrato.

Quando a devolução deve ser integral?

Quando a resolução decorre de culpa da construtora — atraso na entrega superior ao prazo de tolerância, vício grave ou cancelamento da obra —, aplica-se o art. 35 do CDC, com devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, sem os limites de retenção da Lei 13.786/2018.

A devolução pode ser parcelada?

Segundo a Súmula 543 do STJ, se a culpa é do comprador, a restituição pode ser parcelada; se a culpa é da construtora, deve ser integral e de uma só vez.

O prazo de 180 dias vale para qualquer distrato?

O prazo de 180 dias do art. 67-A, §7º, da Lei 13.786/2018 aplica-se ao regime de resolução por culpa do comprador. Quando a culpa é da construtora, a jurisprudência exige devolução integral e imediata, sem esse prazo.

É possível pedir perdas e danos além da devolução dos valores?

Sim, quando a culpa é da construtora — atraso, vício ou cancelamento —, o CDC permite cumular a devolução dos valores com indenização por danos materiais comprovados (aluguéis pagos no período, por exemplo) e, conforme o caso concreto, danos morais.

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Referências

• Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato
• Lei 8.078/1990 — Código de Defesa do Consumidor
• Código Civil (Lei 10.406/2002)
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
• Superior Tribunal de Justiça — Súmula 543 e Tema 971

Pedro Campos — Especialista em Automação de Atendimento

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