Modelo de ação renovatória de locação comercial: guia prático [atualizado 2026]

• 6 outubro 2026 |
• Pedro Campos

Modelo de ação renovatória de locação comercial: guia prático [atualizado 2026]

Seu cliente investiu anos no ponto: reforma, clientela, sinalização, alvarás. O contrato de locação se aproxima do fim, e o locador se recusa a renovar ou condiciona a renovação a um aluguel fora da realidade. A ferramenta que protege esse fundo empresarial é a ação renovatória de locação comercial, que permite ao locatário obter a renovação compulsória do contrato e a fixação judicial do aluguel pelo valor de mercado.

O problema é que a renovatória não perdoa atrasos nem petições incompletas. O direito decai se a ação não for proposta na janela que vai de um ano a seis meses antes do fim do contrato, e a inicial precisa trazer, desde logo, a proposta de novo aluguel, a indicação do fiador e uma série de provas exigidas pela Lei do Inquilinato. Este guia mostra o que a lei exige e traz um modelo completo para adaptar.

Resposta rápida: A ação renovatória está prevista nos arts. 51 e 71 a 75 da Lei 8.245/1991. O locatário de imóvel destinado ao comércio tem direito à renovação do contrato, por igual prazo, se preencher cumulativamente três requisitos: contrato escrito e por prazo determinado; prazo mínimo de cinco anos, isoladamente ou pela soma de contratos escritos ininterruptos; e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos ininterruptos (art. 51). A ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato, sob pena de decadência (art. 51, § 5º), e a inicial deve trazer os documentos do art. 71, inclusive a proposta de novo aluguel e a indicação do fiador.

O que é e quando cabe

A ação renovatória é a ação pela qual o locatário de imóvel não residencial obtém a renovação do contrato de locação independentemente da vontade do locador, com a fixação judicial das novas condições, em especial do aluguel compatível com o valor locativo real do imóvel (art. 72, II). A proteção é ao ponto empresarial: o valor que a atividade agrega à localização e que se perderia com a mudança forçada.

Além do próprio locatário de imóvel destinado ao comércio, a lei legitima:

• Cessionários ou sucessores da locação (art. 51, § 1º), com prova do título oponível ao proprietário (art. 71, VII).
• Sublocatário, no caso de sublocação total do imóvel, hipótese em que só ele pode exercer o direito (art. 51, § 1º).
• Sociedade de que o locatário faça parte, quando o contrato autoriza o uso do imóvel por ela e o fundo de comércio passa a lhe pertencer (art. 51, § 2º).
• Sócio sobrevivente, dissolvida a sociedade por morte de um dos sócios, desde que continue no mesmo ramo (art. 51, § 3º).
• Indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas, preenchidos os mesmos pressupostos (art. 51, § 4º).

Não confunda com a revisional (art. 19), que ajusta o aluguel ao preço de mercado durante o contrato, após três anos de vigência ou do último acordo; a renovatória garante a continuidade da locação. E não adianta tentar afastar o direito no contrato: o art. 45 declara nulas as cláusulas que afastem o direito à renovação na hipótese do art. 51 ou imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Requisitos e fundamentos legais

A peça se apoia na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), com as alterações da Lei 12.112/2009, no Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) e, quanto à natureza do prazo, no Código Civil (Lei 10.406/2002).

Requisitos materiais (art. 51)

• Inciso I: contrato a renovar celebrado por escrito e com prazo determinado.
• Inciso II: prazo mínimo de cinco anos do contrato a renovar ou soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos.
• Inciso III: exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Prazo decadencial (art. 51, § 5º)

Decai do direito à renovação quem não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores ao fim do contrato em vigor. Se o contrato termina em 31/12/2027, por exemplo, a janela vai, em linhas gerais, do fim de dezembro de 2026 ao fim de junho de 2027. Por ser decadencial, o prazo não se suspende nem se interrompe por negociações (art. 207 do CC). A ação considera-se proposta com o protocolo da inicial (art. 312 do CPC), e o efeito retroativo da citação também se aplica à decadência (art. 240, §§ 1º e 4º, do CPC), desde que o autor viabilize a citação no prazo do § 2º.

Requisitos da petição inicial (art. 71)

Além dos requisitos gerais (o art. 71 remete ao art. 282 do CPC/1973, hoje art. 319 do CPC/2015, por força do art. 1.046, § 4º), a inicial deve ser instruída com:

• I: prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
• II: prova do exato cumprimento do contrato em curso;
• III: prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento cabia ao locatário;
• IV: indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação;
• V: indicação do fiador, quando houver no contrato a renovar, com qualificação completa e prova de sua atual idoneidade financeira, mesmo que não haja alteração do fiador;
• VI: prova de que o fiador aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
• VII: prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Defesa do locador e efeitos da sentença (arts. 52, 72 a 75)

A contestação fica adstrita, quanto à matéria de fato, a quatro temas (art. 72): falta dos requisitos legais; proposta abaixo do valor locativo real, excluída a valorização trazida pelo locatário ao ponto; proposta de terceiro em melhores condições; e retomada nas hipóteses do art. 52 — obras impostas pelo Poder Público que importem radical transformação do imóvel, modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, uso próprio ou transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano. Nos shopping centers, o locador não pode recusar a renovação com base no uso próprio (art. 52, § 2º). Na contestação, o locador pode pedir aluguel provisório de até 80% do valor que pleiteia (art. 72, § 4º). Renovada a locação, as diferenças são executadas nos próprios autos (art. 73); não renovada, o juiz determina o despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, se houver pedido na contestação (art. 74).

Estrutura da petição: o que não pode faltar

A renovatória segue o procedimento comum, com as regras especiais do art. 58 da Lei 8.245/1991. Combine o art. 319 do CPC com o art. 71:

• Endereçamento: foro do lugar do imóvel, salvo foro de eleição no contrato (art. 58, II).
• Qualificação: locatário e todos os locadores que constam do contrato; na ação do sublocatário, sublocador e locador são citados como litisconsortes, salvo a exceção do art. 71, parágrafo único.
• Histórico contratual: linha do tempo dos contratos escritos, com datas e prazos, demonstrando os cinco anos ininterruptos.
• Tempestividade: data de término do contrato e demonstração de que o protocolo ocorreu dentro da janela do art. 51, § 5º.
• Requisitos do art. 51: um tópico para cada inciso, com os documentos correspondentes.
• Proposta de renovação (art. 71, IV): prazo, novo aluguel, índice e periodicidade de reajuste, manutenção das demais cláusulas, com laudo ou pesquisa de mercado.
• Garantia (art. 71, V e VI): fiador qualificado, prova de idoneidade atual e declaração de aceitação com outorga do cônjuge.
• Pedidos: citação, renovação por cinco anos com o aluguel proposto ou o apurado em perícia, custas e honorários.
• Valor da causa: doze meses de aluguel (art. 58, III).
• Audiência: opção pela audiência de conciliação ou de mediação (art. 319, VII, do CPC).

Erros comuns que levam ao indeferimento

A renovatória costuma cair antes do mérito, por falha de prazo ou de instrução:

• Negociar até perder a janela: conversas com o locador não suspendem o prazo decadencial (art. 207 do CC). Proponha a ação dentro do prazo e negocie em paralelo.
• Somar períodos que não contam: a lei exige soma de prazos ininterruptos de contratos escritos (art. 51, II). Lacunas, períodos sem contrato escrito ou prorrogações por prazo indeterminado entre os contratos são o ponto preferido da contestação.
• Proposta de aluguel vaga ou sem lastro: o art. 71, IV, exige indicação clara e precisa das condições. Valor sem laudo abre espaço para a defesa do art. 72, II, e para aluguel provisório elevado.
• Fiador sem prova de idoneidade ou sem anuência: mesmo que o fiador não mude, a inicial deve comprovar sua idoneidade atual (art. 71, V) e a aceitação dos encargos, com autorização do cônjuge (art. 71, VI).
• Não provar o cumprimento do contrato: faltando recibos de aluguel e comprovantes de IPTU, taxas e encargos a cargo do locatário (art. 71, II e III), a inicial fica vulnerável.
• Mudar de ramo sem perceber: o art. 51, III, exige três anos ininterruptos no mesmo ramo. Alteração de atividade no contrato social ou no CNPJ dentro desse período compromete o requisito.

Como preencher o modelo passo a passo

O modelo parte do cenário mais comum: locatária pessoa jurídica e fiador no contrato a renovar.

1. Calcule a janela decadencial. Preencha [DATA DE TÉRMINO DO CONTRATO] e protocole entre um ano e seis meses antes dela, sem deixar para os últimos dias.
2. Monte a linha do tempo. Liste cada contrato escrito com [DATA INICIAL], [DATA FINAL] e prazo, demonstrando a soma mínima de cinco anos sem interrupção.
3. Prove o ramo. Contrato social, cartão CNPJ com a atividade, alvarás e notas fiscais de pelo menos três anos.
4. Reúna a prova de cumprimento. Recibos de aluguel, IPTU, taxas, condomínio e seguro, conforme as obrigações do contrato.
5. Fundamente a proposta. Preencha [VALOR PROPOSTO], [ÍNDICE] e periodicidade com base em laudo de avaliação ou pesquisa de mercado de imóveis comparáveis.
6. Qualifique o fiador. Use todos os campos do art. 71, V, junte certidões, matrículas ou declaração de renda e a declaração de aceitação com outorga do cônjuge. Se a garantia for outra, adapte o tópico.
7. Calcule o valor da causa. Doze meses de aluguel (art. 58, III); confira se o tribunal local adota o aluguel vigente ou o proposto como base.

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Baixe o modelo gratuito (.docx)

Aviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.

Jurisprudência e teses atuais

Pontos de atenção na jurisprudência:

• Prazo máximo da renovação: embora o art. 51 fale em renovação “por igual prazo”, o STJ firmou o entendimento de que a renovação compulsória fica limitada a cinco anos, ainda que a soma dos contratos anteriores supere esse período. Por isso o modelo pede renovação por cinco anos.
• Soma de contratos (accessio temporis): a jurisprudência admite somar contratos escritos sucessivos para atingir os cinco anos, mas examina caso a caso a existência de interrupções entre eles. Documente a continuidade.
• Súmula 214 do STJ: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. É a razão prática da exigência do art. 71, VI: sem a aceitação expressa do fiador, a garantia não acompanha o contrato renovado.
• Vigência do novo aluguel: prevalece o entendimento de que o aluguel fixado na sentença vigora desde o primeiro dia do contrato renovado, e as diferenças são executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez (art. 73).
• Cláusula de renúncia: os tribunais aplicam o art. 45 para declarar nula a cláusula que afaste o direito à renovação na hipótese do art. 51.

Antes de citar precedente específico em juízo, confirme o teor atualizado no portal do STJ.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo para propor a ação renovatória?

A ação deve ser proposta no intervalo entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, antes do término do contrato em vigor (art. 51, § 5º, da Lei 8.245/1991). O prazo é decadencial: não se suspende nem se interrompe por negociações com o locador.

É possível somar contratos para chegar aos cinco anos exigidos?

Sim. O art. 51, II, admite a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos. Períodos sem contrato escrito ou com interrupção entre os contratos podem impedir a soma, por isso a linha do tempo contratual deve ser documentada na inicial.

O locador pode recusar a renovação?

Sim, nas hipóteses legais. Pelo art. 52, ele não é obrigado a renovar se tiver de realizar obras impostas pelo Poder Público que transformem radicalmente o imóvel ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, ou se for usá-lo para si ou para transferir fundo de comércio existente há mais de um ano. Também pode alegar proposta de terceiro em melhores condições (art. 72, III). Em alguns desses casos, o locatário tem direito a indenização (art. 52, § 3º).

Qual aluguel o locatário paga durante a ação?

Até a sentença, continua pagando o aluguel vigente, salvo se o juiz fixar aluguel provisório a pedido do locador na contestação, limitado a 80% do valor pleiteado (art. 72, § 4º). Renovada a locação, as diferenças são executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez (art. 73).

Se a renovatória for julgada improcedente, o locatário é despejado?

Não sendo renovada a locação, o juiz determina a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para desocupação voluntária, se houver pedido do locador na contestação (art. 74 da Lei 8.245/1991). Se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, a sentença fixa a indenização devida ao locatário (art. 75).

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Referências

• Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato (Planalto)
• Lei 12.112/2009 — alterações na Lei do Inquilinato (Planalto)
• Lei 13.105/2015 — Código de Processo Civil (Planalto)
• Lei 10.406/2002 — Código Civil (Planalto)
• Superior Tribunal de Justiça — súmulas e jurisprudência (STJ)

Pedro Campos — Especialista em Automação de Atendimento

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