Modelo de Ação de Adjudicação Compulsória: petição, requisitos e download [atualizado 2026]

• 23 julho 2026 |
• Pedro Campos

Modelo de Ação de Adjudicação Compulsória: petição, requisitos e download [atualizado 2026]

É comum o advogado receber o cliente que pagou o imóvel inteiro, tem o compromisso de compra e venda na mão, mas o vendedor simplesmente não outorga a escritura — porque desapareceu, faleceu, se recusa a comparecer ao cartório ou vendeu o mesmo imóvel a terceiro. Sem escritura, não há registro; sem registro, o comprador não é proprietário perante terceiros, mesmo tendo pago tudo.

A ação de adjudicação compulsória existe exatamente para esse impasse: ela pede ao juiz que substitua a vontade do promitente vendedor, produzindo o mesmo efeito de uma escritura definitiva, servindo de título para o registro no cartório de imóveis.

Neste guia, você encontra os requisitos legais da adjudicação compulsória vigentes em 2026, a diferença entre compromisso registrado e não registrado (Súmula 239 do STJ), a estrutura da petição inicial item a item e um modelo de petição de adjudicação compulsória em .docx, pronto para adaptar ao caso concreto.

Resposta rápida: a adjudicação compulsória está prevista nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil (Lei 10.406/2002) e permite ao promitente comprador, que pagou integralmente o preço, exigir do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva; recusando-se este, a sentença produz o mesmo efeito do ato não praticado (art. 501 do CPC/2015), servindo para registro. Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

O que é e quando cabe

A adjudicação compulsória é a ação pela qual o promitente comprador, que já pagou integralmente o preço ajustado no compromisso de compra e venda, pede ao juiz que suprida a vontade do promitente vendedor de outorgar a escritura definitiva. A sentença tem natureza constitutiva e substitui a declaração de vontade que faltou, servindo, por si só, de título hábil para o registro imobiliário (art. 501 do CPC/2015).

Cabe adjudicação compulsória sempre que: (i) existir compromisso de compra e venda (ou instrumento particular equivalente) irretratável ou já com preço integralmente pago; (ii) o promitente vendedor se recusar, injustificadamente, a outorgar a escritura; ou (iii) o promitente vendedor estiver impossibilitado de fazê-lo — por falecimento, ausência, ocultação ou recusa de herdeiros em assinar. Também cabe quando o imóvel foi objeto de loteamento, na forma do art. 25 da Lei 6.766/1979.

Situações típicas na prática do escritório: comprador que pagou todas as parcelas de um financiamento direto com a construtora e não recebe resposta para a escritura; herdeiros do vendedor que se recusam a assinar; imóvel de loteamento cujo loteador desapareceu; e promessa de compra e venda antiga, nunca registrada, mas com prova inequívoca do pagamento integral.

Ponto que gera confusão recorrente: a adjudicação compulsória não exige que o compromisso esteja registrado no cartório de imóveis. Essa é justamente a orientação da Súmula 239 do STJ, editada para superar controvérsia sobre a matéria — o direito à adjudicação nasce do pagamento integral e da natureza do contrato, não do registro prévio.

Requisitos e fundamentos legais

A base civil está nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil (Lei 10.406/2002): o promitente comprador que tiver seu título registrado adquire direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417); recusando-se o promitente vendedor a outorgar a escritura, o promitente comprador pode requerer ao juiz a adjudicação (art. 1.418). Embora o art. 1.417 fale em registro, a jurisprudência consolidada — Súmula 239 do STJ — afastou essa exigência como condição da ação, tratando o registro como relevante apenas para a eficácia erga omnes do direito real, não para o cabimento da adjudicação.

Requisitos que devem estar comprovados na inicial:

• Existência do compromisso de compra e venda (ou instrumento equivalente), identificando com precisão o imóvel, as partes e o preço ajustado.
• Pagamento integral do preço — documentado por recibos, comprovantes bancários, planilha de parcelas pagas ou declaração de quitação emitida pelo próprio vendedor.
• Recusa, mora ou impossibilidade do promitente vendedor em outorgar a escritura — notificação prévia (extrajudicial, se possível) reforça a prova da recusa.
• Ausência de cláusula de irretratabilidade não é requisito absoluto, mas sua presença no contrato fortalece a tese, sobretudo diante de tentativa de desistência unilateral do vendedor.

Para loteamentos, a Lei 6.766/1979, no art. 25, prevê expressamente a irretratabilidade dos compromissos de compra e venda de lotes, o que reforça o cabimento da adjudicação compulsória mesmo sem registro do compromisso, em linha com a Súmula 239 do STJ.

No plano processual, aplica-se o procedimento comum do CPC/2015 (Lei 13.105/2015). O art. 501 do CPC é a peça central: transitada em julgado a sentença que reconhecer a obrigação de emitir declaração de vontade, ela produzirá todos os efeitos da declaração não emitida, de modo que a sentença, por si, constitui título para o registro, sem necessidade de o vendedor comparecer a cartório.

Estrutura da petição: o que não pode faltar

A inicial segue o art. 319 do CPC, com particularidades próprias da adjudicação compulsória. Mapeando item a item:

• Endereçamento: vara cível da comarca da situação do imóvel, em regra por se tratar de ação fundada em direito real ou obrigacional ligado ao imóvel.
• Qualificação completa do promitente comprador (autor) e do promitente vendedor (réu), incluindo, quando falecido, o espólio ou os herdeiros conhecidos.
• Dos fatos: narrativa cronológica do compromisso — data, preço, forma de pagamento, quitação integral e a recusa (ou impossibilidade) do vendedor em outorgar a escritura.
• Do direito: fundamentação nos arts. 1.417 e 1.418 do CC, art. 501 do CPC e, sempre que o compromisso não estiver registrado, invocação expressa da Súmula 239 do STJ.
• Documentos indispensáveis: compromisso de compra e venda, comprovantes de pagamento integral, certidão de matrícula do imóvel, prova da recusa (notificação, e-mails, mensagens) e, se houver, certidão de óbito e prova de herdeiros.
• Pedidos: declaração de que o preço está integralmente pago; adjudicação compulsória do imóvel, com a sentença produzindo os efeitos da escritura definitiva; determinação de expedição de mandado ao registro de imóveis para registro da sentença (art. 501 do CPC e art. 167, I, da Lei 6.015/73).
• Tutela de urgência (quando cabível): pode ser requerida para averbação da lide na matrícula, evitando que o vendedor venda o mesmo imóvel a terceiro durante o processo.
• Valor da causa: corresponde ao valor do imóvel ou ao valor do contrato, conforme o caso (art. 292 do CPC).

Todos esses elementos estão no modelo para download abaixo. Para outras peças, veja todos os modelos de petição do blog.

Erros comuns que levam ao indeferimento

• Deixar de comprovar o pagamento integral — a adjudicação compulsória pressupõe quitação total; pagamento parcial pede outra via (cumprimento contratual, rescisão ou adjudicação condicionada ao saldo).
• Não incluir todos os herdeiros ou o espólio quando o promitente vendedor faleceu, gerando vício de citação e nulidade posterior.
• Ignorar a Súmula 239 do STJ e deixar de fundamentar o cabimento quando o compromisso não foi registrado — argumento que muitas vezes evita contestação baseada nesse ponto.
• Pedir apenas a escritura, sem requerer expressamente que a sentença produza os efeitos do art. 501 do CPC e sirva de título para registro — o que pode gerar dúvida no cartório na hora de cumprir a decisão.
• Não descrever o imóvel com precisão registral (matrícula, área, confrontações), dificultando a averbação da sentença.
• Atribuir valor da causa incompatível com o valor real do imóvel ou do contrato, sujeito a correção de ofício e complementação de custas.

Como preencher o modelo passo a passo

O modelo pressupõe compromisso de compra e venda com preço integralmente pago e recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura. Personalize nesta ordem:

• [COMARCA], [VARA]: use o foro da situação do imóvel, salvo se o contrato previr foro de eleição válido.
• Qualificação do promitente comprador (autor): preencha todos os campos, inclusive estado civil e regime de bens, relevante para o registro.
• Qualificação do promitente vendedor (réu): se falecido, qualifique o espólio e/ou os herdeiros conhecidos; se pessoa jurídica em recuperação ou extinta, ajuste a narrativa.
• Dados do compromisso: data de celebração, preço total, forma de pagamento (parcelado, financiado, à vista) e data da última parcela paga.
• Prova da quitação: relacione recibos, comprovantes bancários ou declaração de quitação, anexando-os como documentos.
• Prova da recusa: descreva as tentativas de solução amigável e junte notificação extrajudicial, se houver, ou relate a impossibilidade (óbito, ausência).
• Dados do imóvel: copie da matrícula a descrição completa, área e confrontações, essenciais para o registro futuro da sentença.
• [VALOR DO IMÓVEL/CONTRATO]: use o valor atualizado do contrato ou o valor de mercado/avaliação, o que for mais adequado ao caso.

Baixe o modelo gratuito (.docx)

Aviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.

Jurisprudência e teses atuais

Entendimentos consolidados que sustentam a inicial:

• Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” É a tese central para afastar a exigência de registro prévio do compromisso.
• Art. 501 do CPC/2015: reconhecida por sentença a obrigação de emitir declaração de vontade, esta produzirá todos os efeitos da declaração não emitida, servindo a decisão, transitada em julgado, de título para o registro.
• Art. 25 da Lei 6.766/1979: os compromissos de compra e venda de lotes integrantes de loteamento registrado são irretratáveis, reforçando o direito do promitente comprador à adjudicação.

Vale reforçar: a jurisprudência é firme em admitir a adjudicação compulsória tanto na venda de imóvel isolado quanto na de lote em loteamento, bastando a prova do pagamento integral e da recusa (ou impossibilidade) de outorga da escritura pelo vendedor.

Perguntas frequentes

O que é ação de adjudicação compulsória?

É a ação pela qual o promitente comprador, que pagou integralmente o preço do imóvel, pede ao juiz que substitua a vontade do promitente vendedor de outorgar a escritura definitiva, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e do art. 501 do CPC/2015.

É preciso ter registrado o compromisso de compra e venda para adjudicar o imóvel?

Não. Pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, bastando a prova do pagamento integral e da recusa do vendedor.

O que acontece se o promitente vendedor já faleceu?

A ação deve ser proposta contra o espólio ou os herdeiros conhecidos, que assumem a posição do falecido na obrigação de outorgar a escritura. A recusa dos herdeiros em assinar também autoriza a adjudicação judicial.

A sentença de adjudicação compulsória substitui a escritura?

Sim. Conforme o art. 501 do CPC/2015, transitada em julgado, a sentença produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, servindo, por si só, de título para o registro do imóvel no cartório competente.

Qual é o valor da causa na ação de adjudicação compulsória?

Em regra, corresponde ao valor do imóvel ou ao valor total do contrato de compromisso de compra e venda, o que for mais representativo do bem jurídico em disputa, conforme o art. 292 do CPC.

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Referências

• Código Civil (Lei 10.406/2002) — arts. 1.417 e 1.418
• Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) — art. 501
• Lei 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano) — art. 25
• Superior Tribunal de Justiça — Súmula 239

Pedro Campos — Especialista em Automação de Atendimento

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