Modelo de Ação de Despejo por Denúncia Vazia: requisitos, notificação e liminar [atualizado 2026]

O locador quer o imóvel de volta, o inquilino está em dia com o aluguel e não há nenhuma infração contratual a apontar. É exatamente para esse cenário que existe a ação de despejo por denúncia vazia: a retomada imotivada, que dispensa justificar por que o proprietário quer reaver o bem. O problema é que ela só cabe em janelas bem específicas da Lei do Inquilinato, e um erro de enquadramento (contrato com prazo inferior a 30 meses, notificação mal feita, ação proposta antes do fim do prazo) basta para a petição ser extinta.

A seguir: quando a denúncia vazia é possível, quais requisitos a inicial deve demonstrar, quando cabe a liminar do art. 59, § 1º, e como preencher o modelo gratuito.

Resposta rápida: a ação de despejo por denúncia vazia é a retomada do imóvel locado sem necessidade de motivo, prevista na Lei 8.245/1991. Na locação residencial, cabe no contrato escrito de 30 meses ou mais prorrogado por prazo indeterminado (art. 46, § 2º) ou, nos demais contratos, quando a locação ultrapassar cinco anos ininterruptos (art. 47, V). Na não residencial por prazo indeterminado, basta denúncia escrita com 30 dias para desocupação (art. 57). A liminar de desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis, só é prevista para a não residencial, na hipótese do art. 59, § 1º, VIII.

Visão geral: ação de despejo por denúncia vazia modelo

O que é e quando cabe

Denúncia vazia é a extinção do contrato de locação por vontade do locador, sem que ele precise alegar ou provar qualquer motivo. Ela se opõe à denúncia cheia (ou motivada), em que a retomada depende de uma das causas previstas em lei, como uso próprio, falta de pagamento ou obras. Seja qual for o fundamento, o instrumento processual para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991).

As hipóteses de cabimento dependem do tipo de locação e do prazo contratado:

Residencial escrita com prazo igual ou superior a 30 meses (art. 46): findo o prazo, o contrato se resolve independentemente de notificação. Se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se prorroga por prazo indeterminado, e o locador pode denunciá-la a qualquer tempo, concedendo 30 dias para desocupação (art. 46, §§ 1º e 2º).
Residencial verbal ou escrita com prazo inferior a 30 meses (art. 47): findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e a retomada só é possível nas hipóteses dos incisos do art. 47. A única que funciona como denúncia vazia é a do inciso V: vigência ininterrupta da locação superior a cinco anos.
Não residencial por prazo determinado (art. 56): o contrato cessa de pleno direito ao fim do prazo, sem necessidade de notificação. Se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogado por prazo indeterminado.
Não residencial por prazo indeterminado (art. 57): o locador pode denunciar o contrato por escrito, concedendo 30 dias para a desocupação.

Antes de redigir, confirme o prazo original, a forma do contrato e o tempo de vigência: isso define se a denúncia vazia é viável.

Requisitos e fundamentos legais

A ação de despejo por denúncia vazia exige a demonstração de três elementos: a relação locatícia enquadrada numa das hipóteses legais, a denúncia regular do contrato (quando exigida) e o decurso do prazo de desocupação sem saída do locatário. Todos estão disciplinados na Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), com aplicação subsidiária do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).

Notificação prévia e prazo de desocupação

Nas hipóteses do art. 46, § 2º, e do art. 57, a denúncia por escrito com prazo de 30 dias é requisito da ação. Sem ela, ou com ação ajuizada antes do término do prazo concedido, a inicial não se sustenta. A notificação pode ser judicial ou extrajudicial (cartório de títulos e documentos ou carta com aviso de recebimento, por exemplo), desde que se comprove que o locatário a recebeu. Para o art. 47, V, a lei não detalha a forma da denúncia, mas a prática recomenda notificar previamente com prazo de 30 dias, porque parte dos tribunais exige essa comunicação e ela evita discussão sobre surpresa ao locatário.

Regras processuais específicas

Rito: as ações de despejo seguem o procedimento comum (art. 59, caput).
Foro: o do lugar da situação do imóvel, salvo foro de eleição previsto no contrato (art. 58, II).
Valor da causa: doze meses de aluguel (art. 58, III).
Recursos: os recursos contra a sentença têm efeito apenas devolutivo (art. 58, V), o que permite a execução provisória do despejo, mediante caução nos termos do art. 64.
Sublocatários: deve-se dar ciência do pedido aos sublocatários, que podem intervir como assistentes (art. 59, § 2º).

Liminar do art. 59, § 1º

O art. 59, § 1º, prevê liminar para desocupação em 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel, apenas nas hipóteses taxativas dos seus incisos. Para a denúncia vazia, a hipótese relevante é o inciso VIII: término do prazo da locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. A denúncia vazia residencial (art. 46, § 2º, e art. 47, V) não está no rol. Nesses casos, eventual pedido antecipatório depende dos requisitos gerais da tutela provisória do CPC (arts. 300 e 311), e a concessão é bem menos comum.

Concordância do locatário e prazo para sair

Nas ações fundadas no art. 46, § 2º, se o locatário concordar com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa prazo de seis meses para a saída, contado da citação (art. 61). Julgado procedente o pedido, o mandado de despejo conterá, em regra, prazo de 30 dias para desocupação voluntária, reduzido a 15 dias nas situações do art. 63, § 1º.

Estrutura da petição: o que não pode faltar

A inicial segue o art. 319 do CPC, com as adaptações da Lei do Inquilinato. Item a item:

Endereçamento (art. 319, I): vara cível do foro da situação do imóvel ou do foro de eleição.
Qualificação das partes (art. 319, II): locador e locatário; se houver fiador, avalie incluí-lo apenas se houver pedido de cobrança cumulado. Indique se há sublocatários ou ocupantes.
Fatos (art. 319, III): data e prazo do contrato, se escrito ou verbal, destinação (residencial ou não), prorrogação por prazo indeterminado, data da notificação, data do recebimento e término do prazo sem desocupação.
Fundamentos jurídicos (art. 319, III): enquadramento exato no art. 46, § 2º, no art. 47, V, no art. 56 ou no art. 57, e, se houver pedido liminar, no art. 59, § 1º, VIII.
Pedido (art. 319, IV): rescisão da locação e decretação do despejo, com expedição de mandado; liminar, quando cabível; custas e honorários.
Valor da causa (art. 319, V): doze aluguéis vigentes, conforme art. 58, III, da Lei 8.245/1991.
Provas (art. 319, VI): contrato, notificação com comprovante de recebimento, recibos ou extratos que demonstrem a vigência e o valor atual do aluguel.
Audiência de conciliação (art. 319, VII): opção do autor pela realização ou não.
Documentos indispensáveis (art. 320): procuração, contrato de locação (ou prova da locação verbal), notificação e comprovante de caução, se houver pedido liminar.

Erros comuns que levam ao indeferimento

Usar denúncia vazia em contrato residencial inferior a 30 meses com menos de cinco anos de vigência. Nesse caso a retomada é apenas motivada (art. 47, I a IV). Pedir despejo imotivado aqui leva à improcedência.
Ajuizar sem notificação ou antes de vencido o prazo de 30 dias. Nas hipóteses do art. 46, § 2º, e do art. 57, a denúncia prévia é condição da ação. A falta dela costuma levar à extinção sem resolução do mérito.
Notificação sem prova de recebimento. Carta simples, e-mail sem confirmação ou mensagem sem prova de leitura geram discussão sobre a ciência do locatário. Prefira meio que produza prova inequívoca.
Pedir liminar do art. 59, § 1º, em locação residencial. O rol é taxativo e a denúncia vazia residencial não está nele. Além disso, a liminar do inciso VIII exige ajuizamento em até 30 dias do termo ou do fim do prazo notificatório e caução de três aluguéis.
Demorar demais para ajuizar após a notificação. A inércia prolongada do locador depois do fim do prazo pode ser interpretada como desistência da denúncia, com nova prorrogação tácita. Proponha a ação logo após o vencimento do prazo.
Ignorar a proteção da renovatória. Em locação não residencial que preencha os requisitos do art. 51, verifique se há ação renovatória em curso ou prazo para propô-la, pois ela pode impedir a retomada imotivada.

Como preencher o modelo passo a passo

O modelo foi estruturado para funcionar nas quatro hipóteses de denúncia vazia. Siga esta ordem:

Escolha a hipótese legal. Na seção de direito, mantenha apenas o fundamento aplicável (art. 46, § 2º; art. 47, V; art. 56; ou art. 57) e apague os demais. Nos fatos, mantenha os parágrafos de prorrogação e de notificação só nas hipóteses que os exigem; no art. 56 (e no fim do prazo residencial do art. 46, caput), a ação é proposta sem notificação, antes da prorrogação tácita.
Preencha os dados do contrato. Data de início, prazo original, forma (escrita ou verbal), destinação e valor atual do aluguel. Esses dados sustentam o enquadramento.
Descreva a notificação. Informe meio utilizado, data de envio, data de recebimento e termo final do prazo de 30 dias. Anexe o comprovante.
Decida sobre a liminar. Se for não residencial e a ação for proposta em até 30 dias do termo ou do fim do prazo notificatório, mantenha a seção de tutela e indique a forma da caução (depósito judicial, fiança bancária ou outra admitida pelo juízo). Nos demais casos, exclua a seção ou adapte-a aos arts. 300 ou 311 do CPC.
Calcule o valor da causa. Multiplique o aluguel vigente por doze.
Revise ocupantes e sublocatários. Se houver, indique-os para ciência, nos termos do art. 59, § 2º.

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Modelo de ação de despejo por denúncia vazia — atualizado em setembro/2026

Peça completa, com fundamentação atualizada e campos prontos para preencher.

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Aviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.

Jurisprudência e teses atuais

A jurisprudência sobre denúncia vazia é estável e gira em torno da regularidade da notificação, do enquadramento do contrato e dos limites da liminar.

Desnecessidade de motivação: presentes os requisitos legais, o locador não precisa justificar a retomada. A discussão judicial fica restrita ao enquadramento da hipótese e à regularidade da denúncia.
Notificação como condição da ação: o STJ tem entendimento de que, nas hipóteses em que a lei exige denúncia prévia, a ausência de notificação regular impede o prosseguimento da ação de despejo.
Taxatividade do art. 59, § 1º: as hipóteses de liminar da Lei do Inquilinato são interpretadas restritivamente, o que reforça a necessidade de enquadramento exato quando se pede a desocupação em 15 dias.
Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.” É útil para rebater defesa que tente condicionar a desocupação ao pagamento de benfeitorias, quando o contrato contiver a cláusula.

Consulte também o tribunal local: há variações sobre a forma aceita de notificação e o prazo razoável para ajuizar após o fim do prazo notificatório.

Perguntas frequentes

É possível denúncia vazia em contrato residencial de 12 meses?

Em regra, não enquanto a locação não completar cinco anos de vigência ininterrupta. Contratos residenciais com prazo inferior a 30 meses se prorrogam por prazo indeterminado e só admitem retomada motivada (art. 47, I a IV) ou, após cinco anos, a denúncia do art. 47, V.

A notificação prévia é sempre obrigatória?

É obrigatória na denúncia de contrato prorrogado por prazo indeterminado (art. 46, § 2º, e art. 57), com prazo de 30 dias para desocupação. No fim do prazo determinado (arts. 46, caput, e 56), a lei dispensa notificação, mas a ação deve ser proposta antes de configurada a prorrogação tácita.

Cabe liminar em despejo por denúncia vazia residencial?

A liminar do art. 59, § 1º, não contempla a denúncia vazia residencial. Para a não residencial, o inciso VIII admite liminar de desocupação em 15 dias, com caução de três aluguéis, se a ação for proposta em até 30 dias do termo ou do cumprimento da notificação.

Qual o valor da causa na ação de despejo?

Corresponde a doze meses de aluguel, conforme o art. 58, III, da Lei 8.245/1991, regra especial que prevalece sobre os critérios gerais do CPC.

O inquilino pode concordar e pedir prazo para sair?

Sim. Nas ações fundadas no art. 46, § 2º, se o locatário manifestar concordância com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa prazo de seis meses para a saída, contado da citação, conforme o art. 61 da Lei do Inquilinato.

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