Modelo de Ação de Dissolução de Condomínio: petição completa [atualizado 2026]

Sumário

Herança dividida entre irmãos, imóvel comprado em conjunto por sócios ou ex-companheiros que ficaram como condôminos depois da separação: em todos esses casos, é comum que o bem não possa ser fisicamente repartido sem se desvalorizar ou perder utilidade — uma casa, um apartamento, um terreno pequeno. Quando os condôminos não se entendem sobre usar, alugar ou vender o imóvel, a saída jurídica é a ação de dissolução (extinção) de condomínio.

Na prática forense, essa ação costuma travar por dois motivos: petição que não individualiza corretamente as cotas de cada condômino e ausência de citação de todos os coproprietários, o que compromete a validade da sentença e do leilão. Também é comum a confusão entre extinção de condomínio (bem indivisível) e simples ação de divisão (bem divisível).

Neste guia, você encontra os fundamentos legais atualizados em 2026, a estrutura completa da petição inicial e um modelo de ação de dissolução de condomínio com venda judicial e partilha do valor, pronto para adaptar ao caso do seu cliente.

Resposta rápida: qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, salvo cláusula de indivisibilidade por até 5 anos (art. 1.320 do Código Civil). Se o bem é indivisível e os condôminos não chegam a acordo sobre quem fica com ele, a solução legal é a venda judicial do imóvel, com partilha proporcional do valor entre os coproprietários (art. 1.322 do CC). O condômino que quiser adquirir o bem tem preferência sobre terceiros, em igualdade de condições de oferta.

Visão geral: Modelo de Ação de Dissolução de Condomínio: petição completa [atualizado 2026]

O que é e quando cabe

A ação de dissolução (ou extinção) de condomínio busca encerrar a copropriedade sobre um bem comum, seja pela divisão física (bem divisível), seja pela venda judicial e partilha do produto (bem indivisível ou que se tornaria antieconômico se dividido). O condomínio pode ter origem em herança, aquisição conjunta, doação a mais de uma pessoa ou dissolução de união/sociedade.

Cabe a ação sempre que houver desacordo entre os condôminos sobre a permanência da copropriedade, o uso do bem, a venda a terceiros ou a forma de partilha, e não houver cláusula de indivisão vigente. Também cabe quando um dos condôminos, sozinho, quer sair do condomínio e os demais não concordam em comprar sua parte pelo valor de mercado.

É importante distinguir: quando o bem é divisível sem perda de valor ou função (um terreno grande, por exemplo), a ação tende à divisão física, com demarcação de quinhões. Quando é indivisível — caso típico de casas e apartamentos — a única solução, faltando acordo, é a venda judicial com rateio do valor apurado, na forma do art. 1.322 do Código Civil.

Requisitos e fundamentos legais

A base central está no Código Civil (Lei 10.406/2002). O art. 1.320 estabelece que qualquer condômino pode a qualquer tempo exigir a divisão da coisa comum, respondendo o condômino que a possuir com exclusividade a indenizar os demais na proporção de sua parte. A regra admite exceção: os condôminos podem convencionar que a coisa fique indivisa por prazo não superior a 5 anos, suscetível de prorrogação ulterior (art. 1.320, § 1º), e o testador ou doador pode estabelecer indivisão pelo mesmo prazo máximo (art. 1.320, § 2º).

Quando a coisa é indivisível, ou se tornaria antieconômica pela divisão, e os condôminos não se ajustam sobre a adjudicação a um deles, o art. 1.322 do CC determina a venda do bem, repondo-se aos condôminos, em dinheiro, a parte que lhes couber. Nesse dispositivo está a preferência: entre os condôminos, tanto por tanto, preferirá o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior; havendo apenas dois quinhões de igual valor, decide-se por sorteio ou hasta pública.

Correlato a essa lógica de preferência está o art. 504 do CC, que trata da preempção do condômino em copropriedade indivisível: se um dos consortes vende sua parte a estranho sem antes oferecê-la aos demais condôminos por preço igual, o condômino preterido pode, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranho — desde que exerça a ação de preferência no prazo de 180 dias. Embora essa hipótese seja distinta da ação de dissolução propriamente dita, ela costuma aparecer no mesmo contexto fático de condomínios litigiosos, e vale mencionar ao cliente para evitar surpresas na venda de cotas.

No plano processual, a ação de dissolução de condomínio de bem indivisível segue o procedimento comum do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015). Já quando o pedido é de divisão física de bem divisível (ou de demarcação de área), aplica-se o procedimento especial de divisão e demarcação de terras, previsto nos arts. 588 e seguintes do CPC — hipótese menos comum no condomínio de imóvel urbano único, mas relevante em áreas rurais e loteamentos.

Estrutura da petição: o que não pode faltar

A inicial segue os requisitos gerais do art. 319 do CPC, com atenção redobrada aos seguintes pontos:

Endereçamento: vara cível da comarca de situação do imóvel, quando a ação envolve bem imóvel (competência territorial que costuma coincidir com o foro da situação da coisa).
Qualificação completa de todos os condôminos — autor e réus — com indicação exata da fração ideal de cada um, conforme a matrícula, escritura ou formal de partilha.
Polo passivo: todos os demais condôminos devem figurar como réus, sob pena de nulidade por ausência de litisconsórcio necessário. Se algum condômino for incapaz ou estiver em local incerto, será necessária curadoria especial ou citação por edital.
Dos fatos: origem do condomínio (herança, compra conjunta, dissolução de sociedade/união), histórico do desacordo entre os condôminos e as tentativas de solução extrajudicial, se houver.
Do direito: demonstração de que o bem é indivisível (ou antieconômico se dividido) e fundamento no art. 1.320 c/c art. 1.322 do CC para a venda judicial e partilha do valor.
Documentos: matrícula atualizada do imóvel, comprovante da fração ideal de cada condômino, avaliação (ainda que estimativa) do bem e prova de eventuais benfeitorias realizadas por algum condômino.
Pedidos: declaração da impossibilidade de divisão física, determinação de avaliação judicial do bem, alienação em hasta pública (ou leilão eletrônico) e partilha do produto líquido entre os condôminos na proporção de suas cotas, com dedução de despesas comuns pendentes.
Preferência de aquisição: caso algum condômino manifeste interesse em ficar com o bem, requerer que essa preferência seja observada nos termos do art. 1.322 do CC, antes da venda a terceiros.
Valor da causa: corresponde ao valor do bem objeto da dissolução, na forma do art. 292 do CPC.

Todos esses elementos estão organizados no modelo para download abaixo. Para outras peças, veja todos os modelos de petição do blog.

Erros comuns que levam ao indeferimento

Não incluir todos os condôminos no polo passivo — a ausência de litisconsorte necessário compromete toda a ação e pode levar à anulação da sentença.
Confundir divisão com extinção por venda — pedir divisão física de um bem manifestamente indivisível (um apartamento, por exemplo) gera indeferimento por impossibilidade jurídica do pedido nesses termos.
Não demonstrar a fração ideal de cada condômino com documento hábil (matrícula, escritura, formal de partilha), o que impede o juiz de fixar a proporção da partilha do valor.
Ignorar benfeitorias realizadas por um dos condôminos — a preferência do art. 1.322 do CC considera benfeitorias mais valiosas; deixar de mencioná-las pode prejudicar o cliente que investiu no imóvel.
Atribuir valor da causa incompatível com o valor real do bem, sem lastro em avaliação ou documento fiscal (IPTU, por exemplo).
Não tentar previamente a solução amigável (oferta de compra da parte dos demais, por exemplo) — embora não seja requisito de admissibilidade, fortalece a narrativa e pode viabilizar acordo em audiência.

Como preencher o modelo passo a passo

O modelo abaixo trata de dissolução de condomínio de imóvel indivisível, com venda judicial e partilha do valor — hipótese mais comum quando os condôminos não chegam a acordo sobre quem fica com o bem. Personalize nesta ordem:

[COMARCA], [VARA]: foro da situação do imóvel.
Qualificação do autor e dos réus: preencha todos os campos e confira o percentual de cada fração ideal na matrícula.
Origem do condomínio: descreva se é herança, compra conjunta, partilha de divórcio/dissolução de união, indicando os documentos que comprovam a origem.
Histórico do desacordo: relate as tentativas de solução amigável (proposta de compra, oferta de venda conjunta) e por que não houve êxito.
Indivisibilidade do bem: justifique por que o imóvel não pode ser dividido fisicamente sem perda de valor ou função — apartamento, casa única, terreno pequeno.
[VALOR ESTIMADO DO IMÓVEL]: use avaliação de mercado, laudo ou valor venal do IPTU como referência inicial, sujeita a avaliação judicial.
Preferência de aquisição: se o cliente quiser ficar com o bem, inclua expressamente o pedido de preferência do art. 1.322 do CC; se apenas quiser vender e receber sua parte, ajuste o pedido para venda direta.
Benfeitorias: relacione eventuais benfeitorias realizadas pelo cliente no imóvel, com comprovantes, para fins de indenização ou preferência.

Baixe o modelo gratuito (.docx)

Modelo de Ação de Dissolução de Condomínio — atualizado em julho/2026

Peça completa, com fundamentação atualizada e campos prontos para preencher.

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Aviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.

Jurisprudência e teses atuais

Entendimentos consolidados relevantes para a fundamentação da ação:

Preferência entre condôminos (art. 1.322 do CC): a jurisprudência do STJ reafirma que, na venda judicial de bem indivisível, o condômino tem preferência sobre terceiros, tanto por tanto, cabendo ao juiz assegurar essa prioridade antes de homologar a alienação a estranhos.
Direito de preempção do art. 504 do CC: os tribunais superiores reconhecem que a venda de cota de condômino a estranho, sem oferecer preferência aos demais consortes, autoriza o condômino preterido a haver para si a parte alienada, no prazo legal, desde que deposite o preço.
Impossibilidade de divisão física de bem indivisível: firme na jurisprudência que, comprovada a indivisibilidade (material ou econômica) do bem, a única solução para extinguir o condomínio litigioso é a venda judicial com partilha do valor, não cabendo ao juiz determinar divisão inviável.

Evite citar número de processo, REsp específico ou data de julgamento sem certeza absoluta da fonte — prefira mencionar o entendimento consolidado, como feito acima, e confirme jurisprudência atualizada antes de protocolar.

Perguntas frequentes

Qualquer condômino pode pedir a dissolução do condomínio a qualquer momento?

Sim, em regra. O art. 1.320 do Código Civil garante a qualquer condômino o direito de exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo, salvo se houver cláusula de indivisão convencionada por até 5 anos, ou imposta pelo testador/doador pelo mesmo prazo máximo.

O que acontece quando o bem não pode ser dividido fisicamente?

Sendo o bem indivisível, ou se a divisão o tornasse antieconômico, e não havendo acordo entre os condôminos sobre quem fica com ele, o art. 1.322 do CC determina a venda judicial do bem, com partilha do valor apurado entre os condôminos, na proporção de suas cotas.

O condômino tem preferência para comprar a parte dos demais?

Sim. Na venda judicial de bem indivisível, o condômino tem preferência sobre estranhos, em igualdade de condições de oferta (art. 1.322 do CC). Entre condôminos, prefere o que tiver benfeitorias mais valiosas na coisa e, na falta destas, o de quinhão maior.

Todos os condôminos precisam ser citados na ação?

Sim. Todos os coproprietários formam litisconsórcio necessário e devem ser citados, sob pena de nulidade da sentença. Se algum condômino não puder ser localizado, é necessário avaliar citação por edital ou nomeação de curador especial.

Qual é o valor da causa nessa ação?

Corresponde ao valor do bem objeto da dissolução, nos termos do art. 292 do CPC. Recomenda-se usar avaliação de mercado, laudo técnico ou valor venal do IPTU como referência, sujeito à confirmação por avaliação judicial no curso do processo.

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