Modelo de Ação contra Construtora por Vícios Construtivos: CDC, art. 618 do CC e prazos [atualizado 2026]

Sumário

O cliente recebeu as chaves do imóvel novo e, meses depois, aparecem infiltrações, trincas nas paredes, pisos que soltam, vazamentos na rede hidráulica. A construtora, acionada administrativamente, nega o problema, atribui o defeito ao “mau uso” ou simplesmente deixa de responder. Quando o caso chega ao escritório, a pergunta central é dupla: qual prazo se aplica e o que pedir — reparo, indenização ou os dois?

A resposta depende de uma distinção que muita petição ignora: vício aparente, vício oculto e defeito que compromete a solidez e a segurança da obra seguem regimes e prazos diferentes, combinando Código de Defesa do Consumidor e Código Civil. Errar esse enquadramento é entregar à construtora uma preliminar de decadência pronta. Este artigo organiza os fundamentos, mostra a estrutura da ação de obrigação de fazer cumulada com indenização e explica como preencher o modelo gratuito disponível ao final.

Resposta rápida: a ação contra construtora por vícios construtivos é, em regra, uma ação de obrigação de fazer (realização dos reparos) cumulada com indenização por danos materiais e morais, com pedido de prova pericial. Nas relações de consumo, aplicam-se os arts. 12, 18 e 26 do CDC (Lei 8.078/1990): o prazo decadencial para reclamar de vício aparente em bem durável é de 90 dias, contado da entrega ou, no vício oculto, do momento em que o defeito se evidencia. Quando o defeito compromete a solidez e a segurança do edifício, incide também o art. 618 do Código Civil, que impõe ao empreiteiro garantia irredutível de 5 anos, com o prazo decadencial de 180 dias do parágrafo único para a hipótese específica que ele regula.

Visão geral: ação contra construtora por vícios construtivos modelo

O que é e quando cabe

Vício construtivo é toda desconformidade da obra que a torna imprópria ao uso a que se destina, lhe diminui o valor ou compromete sua estabilidade: infiltrações, fissuras e trincas, falhas de impermeabilização, problemas na rede elétrica ou hidráulica, desníveis, descolamento de revestimentos, até comprometimento estrutural. A ação cabe tanto ao adquirente de unidade nova vendida por construtora ou incorporadora quanto ao dono da obra que contratou empreitada.

Para enquadrar corretamente a pretensão, distinga três categorias:

Vício aparente: o defeito perceptível de imediato, por simples inspeção — porta desalinhada, azulejo trincado na vistoria, pintura malfeita. Nas relações de consumo, o prazo decadencial do art. 26, II, do CDC é de 90 dias (bem durável), contado da entrega efetiva.
Vício oculto: o defeito que só se manifesta com o uso ou com o tempo — infiltração que surge na primeira estação chuvosa, vazamento embutido na parede. O prazo de 90 dias só começa a correr quando o defeito fica evidenciado (art. 26, § 3º, do CDC).
Defeito de solidez e segurança: o problema que afeta a estabilidade da edificação ou a segurança de quem a utiliza — comprometimento estrutural, fundações, riscos de desabamento ou infiltrações graves e generalizadas. Aqui incide a garantia legal de 5 anos do art. 618 do Código Civil, irredutível por contrato.

Há ainda a hipótese do art. 12 do CDC: quando o vício construtivo deixa de ser mero problema de adequação do produto e causa acidente de consumo — dano à saúde ou à segurança do morador (desabamento parcial, choque elétrico, queda de revestimento sobre pessoa) —, configura-se fato do produto, com responsabilidade objetiva do construtor pela reparação integral dos danos e prazo prescricional próprio de 5 anos (art. 27 do CDC).

Requisitos e fundamentos legais

A pretensão exige a prova do vínculo (contrato de compra e venda, promessa, incorporação ou empreitada), da existência do defeito, do momento em que ele se manifestou e dos danos sofridos. Os fundamentos centrais estão no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), no Código Civil (Lei 10.406/2002) e no Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015).

CDC: arts. 12, 18 e 26

Art. 18: o fornecedor responde solidariamente pelos vícios de qualidade que tornem o produto impróprio ao consumo ou lhe diminuam o valor. Não sanado o vício em 30 dias, o consumidor pode exigir, à sua escolha, a substituição do produto, a restituição da quantia paga com perdas e danos, ou o abatimento proporcional do preço. No imóvel, a alternativa prática usual é a reparação dos defeitos (obrigação de fazer) cumulada com indenização.
Art. 26: fixa a decadência de 90 dias para reclamar de vícios aparentes em bens duráveis (inciso II), contados da entrega; no vício oculto, o termo inicial é o momento em que o defeito se evidencia (§ 3º). A reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa transmitida de forma inequívoca (§ 2º, I).
Art. 12: responsabilidade objetiva do fabricante e do construtor pelo fato do produto — defeito que causa dano à saúde ou segurança do consumidor —, independentemente de culpa.

Código Civil: arts. 618, 205 e 206

O art. 618 do Código Civil estabelece que, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responde, pelo prazo irredutível de 5 anos, pela solidez e segurança do trabalho, inclusive em razão dos materiais e do solo. O parágrafo único prevê que decai do direito assegurado no artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito — prazo decadencial que a doutrina e a jurisprudência relacionam à garantia específica desse dispositivo.

Importante: o prazo de 5 anos do art. 618 é prazo de garantia, não de prescrição. A pretensão indenizatória do adquirente contra a construtora pelos prejuízos decorrentes dos defeitos, fundada no inadimplemento contratual, sujeita-se aos prazos prescricionais gerais do Código Civil (arts. 205 e 206, conforme o enquadramento adotado), tema que ainda gera debate nos tribunais. Na dúvida sobre o enquadramento no caso concreto, cumule fundamentos: peça o reparo com base na garantia e no CDC e a indenização com base na responsabilidade contratual, deixando claro o termo inicial de cada prazo.

Responsabilidade solidária na cadeia de fornecimento

Na incorporação imobiliária, construtora e incorporadora respondem solidariamente perante o adquirente consumidor (arts. 7º, parágrafo único, 18 e 25, § 1º, do CDC). Avalie incluir ambas no polo passivo quando forem pessoas jurídicas distintas, o que amplia a garantia patrimonial da futura execução.

Estrutura da petição: o que não pode faltar

A inicial segue o art. 319 do CPC. Item a item:

Endereçamento (art. 319, I): vara cível do foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, do CDC) ou da situação do imóvel, conforme a estratégia e a natureza do pedido.
Qualificação (art. 319, II): adquirente(s) e construtora/incorporadora, com CNPJ e endereço da sede.
Fatos (art. 319, III): contrato e data da entrega das chaves, descrição minuciosa de cada defeito com data em que se manifestou, fotografias, laudo ou parecer técnico extrajudicial, reclamações administrativas formuladas e a resposta (ou silêncio) da ré.
Fundamentos: arts. 12, 18 e 26 do CDC, art. 618 do Código Civil, responsabilidade contratual e, quando houver, inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC).
Pedidos (art. 319, IV): obrigação de fazer consistente na execução dos reparos em prazo determinado, sob pena de multa diária (art. 537 do CPC) ou conversão em perdas e danos; indenização por danos materiais (reparos já custeados, desvalorização, aluguel de outro imóvel quando necessário) e morais quando cabíveis; produção de prova pericial de engenharia.
Valor da causa (art. 319, V): soma do custo estimado dos reparos e das indenizações pedidas (art. 292 do CPC).
Provas (art. 319, VI): documental, pericial (essencial nesse tipo de ação), depoimento pessoal e testemunhas.
Opção pela audiência de conciliação (art. 319, VII) e requerimento de inversão do ônus da prova.

O pedido de perícia merece destaque próprio na peça: indique desde logo a necessidade de nomeação de perito engenheiro, apresente quesitos preliminares e requeira, se houver risco de agravamento, a produção antecipada ou a realização prioritária da prova (arts. 464 a 480 do CPC).

Erros comuns que levam ao indeferimento

Confundir garantia com prescrição. Tratar o prazo de 5 anos do art. 618 como se fosse prazo para ajuizar qualquer ação, ou ignorar o prazo decadencial do parágrafo único, abre flanco para preliminares. Enquadre cada pedido no seu regime e indique o termo inicial de cada prazo.
Não documentar a data em que o vício se evidenciou. No vício oculto, o termo inicial da decadência do art. 26 do CDC é a evidenciação do defeito. Sem fotos datadas, laudo, protocolo de reclamação ou mensagens à construtora, a defesa alegará decadência contada da entrega.
Deixar de comprovar a reclamação administrativa. A reclamação formulada ao fornecedor obsta a decadência (art. 26, § 2º, I, do CDC). Junte protocolos, e-mails e conversas; eles também demonstram a resistência da ré.
Descrever os defeitos genericamente. “O imóvel apresenta diversos vícios” não permite ao juízo delimitar a obrigação de fazer nem ao perito trabalhar. Liste cada defeito, com localização, data e foto.
Pedir só indenização quando o cliente quer o reparo. A obrigação de fazer com multa cominatória costuma ser mais efetiva e evita discussão sobre o valor do prejuízo antes da perícia.
Ignorar a solidariedade da cadeia. Acionar apenas a construtora quando a incorporadora é quem tem patrimônio (ou vice-versa) pode comprometer a satisfação do crédito.

Como preencher o modelo passo a passo

O modelo foi redigido para a hipótese mais comum: consumidor que adquiriu unidade nova de construtora/incorporadora e constatou vícios após a entrega. Adapte conforme o caso:

Qualifique as partes e o contrato. Preencha os dados do adquirente, da construtora e, se distinta, da incorporadora; informe número do contrato, data da assinatura e data da entrega das chaves.
Liste os defeitos na tabela de fatos. Para cada vício: descrição, cômodo/local, data em que se manifestou e prova correspondente (foto, laudo, protocolo).
Classifique cada defeito. Indique se é aparente, oculto ou de solidez/segurança — isso define o fundamento e o prazo aplicável em cada caso.
Documente a via administrativa. Informe datas e protocolos das reclamações e a resposta da construtora, para afastar a decadência (art. 26, § 2º, I, do CDC).
Ajuste os pedidos. Defina o prazo pretendido para os reparos, o valor da multa diária e os danos materiais já quantificáveis; mantenha o pedido de perícia e os quesitos preliminares.
Calcule o valor da causa. Some o custo estimado dos reparos (orçamentos anexos) e as indenizações pedidas.

Para outras peças de direito imobiliário e do consumidor, veja todos os modelos disponíveis no blog.

Baixe o modelo gratuito (.docx)

Modelo de ação contra construtora por vícios construtivos — atualizado em outubro/2026

Peça completa, com fundamentação atualizada e campos prontos para preencher.

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Aviso: este modelo é um ponto de partida elaborado para fins educativos. Revise a vigência da legislação e da jurisprudência citadas e adapte a peça às particularidades do caso concreto antes de protocolar. Este conteúdo não constitui consultoria jurídica.

Jurisprudência e teses atuais

Alguns entendimentos estáveis orientam a redação da peça:

Natureza do prazo do art. 618: o STJ entende que o prazo de 5 anos é de garantia da solidez e segurança da obra, e não prazo prescricional da pretensão indenizatória, que segue regime próprio. A Súmula 194 do STJ (“Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor, indenização por defeitos da obra”) foi editada na vigência do Código Civil de 1916 e hoje é relida à luz dos prazos do Código de 2002 — invoque-a com essa contextualização.
Vício oculto e termo inicial: a jurisprudência consolidou que, no vício oculto, os prazos correm da ciência do defeito pelo adquirente, e não da entrega do imóvel.
Solidariedade na incorporação: construtora e incorporadora respondem solidariamente perante o adquirente consumidor pelos vícios da obra, com base nos arts. 7º, parágrafo único, 18 e 25 do CDC.
Inversão do ônus da prova: presentes a verossimilhança das alegações ou a hipossuficiência técnica do consumidor, os tribunais aplicam com frequência o art. 6º, VIII, do CDC em demandas de vícios construtivos, dada a assimetria de informação sobre a execução da obra.

Antes de protocolar, confira a jurisprudência do tribunal local sobre o enquadramento do prazo prescricional da pretensão indenizatória, ponto em que ainda há variação entre câmaras.

Perguntas frequentes

Qual o prazo para acionar a construtora por vícios no imóvel?

Depende do tipo de defeito. Vício aparente em relação de consumo: 90 dias da entrega (art. 26, II, do CDC). Vício oculto: 90 dias contados de quando o defeito se evidencia (art. 26, § 3º). Defeito de solidez e segurança: garantia de 5 anos do art. 618 do Código Civil, com o prazo de 180 dias do parágrafo único para a hipótese que ele regula. A pretensão indenizatória por inadimplemento contratual segue os prazos prescricionais do Código Civil.

A reclamação administrativa à construtora interrompe algum prazo?

A reclamação comprovadamente formulada ao fornecedor obsta a decadência do art. 26 do CDC até a resposta negativa transmitida de forma inequívoca (art. 26, § 2º, I). Por isso é essencial reclamar por escrito e guardar protocolos.

Posso pedir reparo e indenização na mesma ação?

Sim. A cumulação de obrigação de fazer (execução dos reparos, sob multa diária) com indenização por danos materiais e morais é admitida (art. 327 do CPC) e é o formato mais usual dessas demandas.

A perícia é obrigatória nesse tipo de ação?

Na prática, a prova pericial de engenharia é quase sempre determinante, porque a origem e a extensão dos vícios dependem de conhecimento técnico. A inicial deve requerê-la expressamente, com quesitos, e pode se apoiar em laudo extrajudicial para a verossimilhança inicial.

Quem responde: a construtora ou a incorporadora?

Nas relações de consumo, ambas respondem solidariamente pelos vícios da obra (arts. 7º, parágrafo único, 18 e 25 do CDC). Incluir as duas no polo passivo amplia a garantia patrimonial do cliente.

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